一、案情解析
张三原是一处商业地产的所有权人，这处地产包括地下室和地上一层两层。张三于2020年将地上一层全部卖给王五，其中用于出入地下一层的两个门一并卖于王五，但是张三迟迟不交付两个出入地下室的门。为此二人打官司，最后张三被强制执行将涉诉出入地下室的两个门交付王五。
被迫交付之后张三就无法进入地下室了。因此，张三以相邻关系通行权为由向法院提起诉讼要求王五将涉诉出入地下室的两个门交于张三使用。就涉诉出入地下室的两个门，张三与王五之间是否构成相邻关系，张三能否取得通行权？
《民法典》规定，不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
地役权，是按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。在地役权法律关系中，为自己不动产的便利而使用他人不动产的一方当事人称为地役权人，也叫需役地人，将自己的不动产提供给他人使用的一方当事人称为供役地人。因使用他人不动产而获得便利的不动产为需役地，为他人不动产的便利而共使用的不动产为供役地，即他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
笔者认为，张三主张的相邻关系，不是《民法典》第二百九十一条规定的相邻关系。张三现在主要要求利用的是楼梯不是土地，因此不符合法律规定，二者之间不构成相邻关系。理由如下：
一、相邻关系是指两个或者两个以上相互毗邻不动产的所有人或使用人，在行使不动产的所有权时，如通风、采光、用水、排水、通行等，相邻各方形成的相互给予便利和接受限制而产生的权利义务关系。
二、即使对《民法典》第二百九十一条规定中的“土地”扩大解释为“包括不动产”，本案张三与王五之间的纠纷也不构成相邻关系。案涉出入地下室的两个门是张三2020年出卖给王五后拒不交付，经法院强制执行后被动交付给王五的。案涉房屋在卖与王五之前，由张三所有，享有完全物权，可以自由处分。张三在出卖地上一层给王五的时候，完全可以留下案涉房屋北面东西两个至少其中一个楼梯间用于地下室的通行。此处需要说明，这两个门的功能仅限于地下一层的出入口。但是，张三并没有为自己留下通行的余地，而是以每平米M元的价格，以总价 N元积极主动地处分了自己的通行机会。因此，张三对于现在无路通行的后果应当承担全部责任。
三、案涉出入地下室的两个门是历史必经通道，在卖于王五之前由张三享有完全所有权，并不存在相邻通行权。但是张三单方企图在双方之间设立一个相邻关系，既取得了出卖两个地下室出入口的市场价值，还将自己通行的责任转嫁给王五。张三的主张不符合正确处理相邻关系的有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则。
因此，张三不是必须利用王五的土地，王五没有必要提供其便利，张三主张的相邻关系不符合《民法典》第二百八十八条规定的“必要性”之特点，也不符合第二百八十八条规定的公平合理原则，因此双方之间不构成相邻关系。
地下一层也同为商业性质房产，是用于经营盈利的。张三为实现经营之目的，可以要求与王五签订《地役权协议》、向王五支付合理对价的方式取得两个涉诉地下室入口的使用权，以提高自己不动产的效益。
二、法条链接
《民法典》第二百九十一条 不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。
第二百九十六条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。
第二百八十八条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
民法典~第二编物权~第三分编用益物权~第十五章地役权
第三百七十二条 地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。
前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
第三百七十三条 设立地役权，当事人应当采用书面形式订立地役权合同。
地役权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）供役地和需役地的位置；
（三）利用目的和方法；
（四）地役权期限；
（五）费用及其支付方式；
（六）解决争议的方法。
第三百七十四条 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
第三百七十五条 供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其不动产，不得妨害地役权人行使权利。
第三百七十六条 地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。
第三百七十七条 地役权期限由当事人约定；但是，不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。
第三百七十八条 土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权时，该用益物权人继续享有或者负担已经设立的地役权。
第三百七十九条 土地上已经设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。
第三百八十条 地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但是合同另有约定的除外。
第三百八十一条 地役权不得单独抵押。土地经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。
第三百八十二条 需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。
第三百八十三条 供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有法律约束力。
第三百八十四条 地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：
（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；
（二）有偿利用供役地，约定的付款期限届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。
第三百八十五条 已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记
